Investissement

Comprendre la défiscalisation immobilière

Vous souhaitez diminuer le montant de votre impôt et vous vous demandez comment y parvenir ? Cet article sur la défiscalisation immobilière est fait pour vous.

Par définition, « défiscaliser » consiste à diminuer votre pression fiscale (taxes + impôts).

Il existe différents types de défiscalisation, basés sur l’investissement, en France. Parmi lesquels :

  • La réduction d’impôt : pour agir directement sur le montant de votre impôt par le biais d’une réduction. Elle représente un pourcentage du montant investi.

OU

  • La déduction fiscale : ces dispositifs permettent de diminuer votre imposition en déduisant de votre revenu brut global un montant défini par la loi.

L’immobilier représente un secteur économique important pour l’État (création d’emploi et de richesse). Il permet de développer des logements, de soutenir la croissance, de sauvegarder des lieux de patrimoine et de participer à la transition énergétique.

Les gouvernements ont ainsi mis en place différents dispositifs pour stimuler l’investissement :

  1. Le dispositif Pinel*

La loi Pinel a pour but d’encourager la construction de nouveaux logements.

Elle concerne l’acquisition d’un logement neuf. Le montant de l’acquisition est plafonné à 300 000 euros par an. L’acquéreur s’engage à louer son bien à un locataire et à :

    • Respecter un certain plafond de loyer, selon le lieu de l’investissement (zonage)
    • Louer à un locataire aux revenus inférieurs à un plafond, fixé par décret tous les ans.

Selon la durée de location choisie (6 ans/ 9 ans ou 12 ans), le propriétaire du logement Pinel bénéficie d’un allègement de ses impôts sur le revenu plus ou moins important.

Cette réduction s’élève à 12 %, 18 % ou 21% du montant de l’investissement immobilier : soit 63 000 euros (maximum) de réductions d’impôts sur 12 ans, pour un bien de 300 000 euros.

  1. Le Bouvard-Censi*

Le dispositif Bouvard-Censi  vise à développer des infrastructures d’utilité publique.

Ce dispositif est une option du statut loueur meublé non professionnel (LMNP).

Pour en bénéficier, il doit s’agir d’un bien neuf, au sein d’une résidence avec services (résidences étudiantes, EPHAD…). Ce bien doit être loué meublé par bail commercial avec un engagement de conservation de 9 ans minimum. L’exploitation doit débuter rapidement après la livraison du bien.

L’investisseur qui acquiert un bien en LMNP Bouvard-Censi a la possibilité de récupérer la TVA (20%) sur son acquisition.

Le LMNP Bouvard-Censi permet une réduction d’impôt correspondant à 11% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros d’acquisition (à répartir sur 9 ans et dans la limite de 33 000 € de réduction d’impôt). L’investisseur perçoit également un loyer pendant toute la durée du bail, au minimum égale à 9 ans.

  1. La loi Malraux**

La Loi Malraux a pour objectif la restauration d’immeubles et de quartiers historiques.

Le bien ciblé doit respecter le cahier des charges des architectes des bâtiments de France. Le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans, en tant que résidence principale du locataire.

En fonction des zones et de l’emplacement du bien, la loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction de 22% ou 30% des dépenses de rénovation, dans la limite de 100 000 euros de travaux par an, pendant quatre années d’imposition maximum. Les contribuables sont autorisés à déduire des frais et des charges de leurs revenus fonciers.

  1. Déficit foncier **

Le déficit foncier s’applique uniquement aux biens immobiliers existants. Il consiste à rénover un bien immobilier pour le remettre sur le marché.

Le bien concerné doit être loué pendant une durée de 3 ans minimum pour profiter des avantages ci-dessous.

Le déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de « neutraliser » certains revenus fonciers et de diminuer les autres revenus imposables dans la limite de 10 700 euros.

Selon les solutions mises en place, vous pouvez donc diminuer votre impôt de manière immédiate ou lissée.

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* Les dispositifs de réduction directe d’impôt
** Les dispositifs  de déduction fiscale par diminution des revenus imposables

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