Crédit

L’effet de levier du crédit

Effet de levier du crédit

Vaut-il mieux emprunter ou payer comptant lors de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location ? La plupart des gens préfèreront toujours, tant que possible, payer comptant ou sinon emprunter le minimum. La théorie de l’effet de levier financier appliquée au crédit immobilier montre que le crédit a des vertus insoupçonnées pour nombre d’investisseurs. En effet, emprunter représente un meilleur investissement pour le particulier que l’épargne, mais dans certains cas seulement. Décryptage de la notion d’effet de levier du crédit

Effet de levier : emprunter pour s’enrichir

Acheter à crédit peut permettre d’améliorer la rentabilité de l’investissement, grâce à l’effet de levier du crédit qui s’observe en comparant les revenus d’un investissement avec ou sans crédit. Lorsque l’acquisition à crédit augmente le rendement net d’un bien, on parle d’effet de levier positif.

Le rendement net d’un bien est calculé en tenant compte du rendement locatif, des frais non récupérables sur le locataire (charges, taxe foncière, gestion etc..), des impôts (Taux Marginal d’Imposition = fiscalisation des revenus supplémentaires) et des charges sociales.

Lorsque l’on achète à crédit, ce rendement net peut être augmenté grâce notamment à la diminution des revenus imposables (déductibilité des intérêts d’emprunt sur le revenu foncier). Cette diminution étant directement liée au taux d’intérêt du prêt, on peut donc en déduire que l’effet de levier du crédit sera positif si le taux d’intérêt du prêt est inférieur au taux de rentabilité économique (rendement locatif + plus-value).

Les limites de l’effet de levier du crédit

On l’aura compris, le recours au crédit n’est intéressant que si l’effet de levier est positif. Dans le cas contraire, on parle d’effet massue, ce que l’on peut observer par exemple lorsque les taux d’intérêts remontent. Il est alors indispensable de se renseigner au préalable sur les valeurs des taux, et d’effectuer une estimation de la valeur locative du bien dans lequel on s’apprête à investir, pour pouvoir minimiser les risques de voir le taux d’intérêt du crédit dépasser celui de rentabilité. Investir dans un secteur à fort potentiel pourrait donc s’avérer déterminant pour minimiser les risques.

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